প্রতিশ্রুতির চেয়ে ফ্ল্যাট ছোট, ক্রেতাকে ৭.৩৯ লক্ষ টাকা দেওয়ার নির্দেশ

বিস্তারিত প্রতিবেদন

বাংলাস্ফিয়ার: চুক্তিতে ৫৬০ বর্গফুটের ফ্ল্যাট দেওয়ার কথা থাকলেও হস্তান্তরের পরে স্থপতির মাপে পাওয়া যায় ৫১৮.৪৬ বর্গফুট। ৪১.৫৪ বর্গফুট ঘাটতির জন্য এক আবাসন-ক্রেতাকে মোট ৭.৩৯ লক্ষ টাকা দেওয়ার নির্দেশ দিয়েছে মহারাষ্ট্র রাজ্য ভোক্তা বিরোধ নিষ্পত্তি কমিশন। আদেশটি ২ সেপ্টেম্বর দেওয়া হয় এবং ১৮ সেপ্টেম্বর প্রকাশ্যে আলোচিত হয়েছে।

ক্রেতা ২০১৬ সালের ১১ জানুয়ারি বিক্রয়চুক্তি করেছিলেন এবং একই বছরের ২২ নভেম্বর দখল পান। পরে নিযুক্ত স্থপতি ব্যবহারযোগ্য ক্ষেত্রফল মেপে ঘাটতি চিহ্নিত করেন। বিকাশকারী পাল্টা কোনও পরিমাপ বা স্বাধীন প্রযুক্তিগত প্রতিবেদন কমিশনে জমা দিতে পারেনি।

কমিশন প্রতি বর্গফুট ১৬ হাজার টাকা ধরে ঘাটতি ৪১.৫৪ বর্গফুটের মূল্য ৬,৬৪,৬৪০ টাকা নির্ধারণ করেছে। এর সঙ্গে মানসিক হয়রানির জন্য ৫০ হাজার এবং মামলা পরিচালনার খরচ হিসেবে ২৫ হাজার টাকা যোগ হয়েছে। মূল ৬,৬৪,৬৪০ টাকার উপর অভিযোগ দায়েরের দিন থেকে পরিশোধ পর্যন্ত বার্ষিক নয় শতাংশ সরল সুদের নির্দেশও দেওয়া হয়েছে।

আদেশের গুরুত্ব শুধু ক্ষেত্রফলের ক্ষতিপূরণে সীমিত নয়। ভবনের বকেয়া অনুমোদন ও নিয়মপালনের কাজ শেষ করা এবং চার মাসের মধ্যে আবাসন সমিতি গঠনের নির্দেশ দেওয়া হয়েছে। ২০১৬ সালের ১১ নভেম্বর ভবনের দ্বিতীয় থেকে ষোড়শ তলার জন্য কেবল আংশিক দখল-অনুমতি ছিল বলে মামলার নথিতে উঠে আসে।

বিকাশকারী সময়সীমা পেরিয়ে অভিযোগ করা হয়েছে বলে আপত্তি তুলেছিল। কমিশনের মতে, প্রয়োজনীয় অনুমোদন ও সমিতি গঠনের মতো বাধ্যবাধকতা চলতে থাকায় পরিষেবার ঘাটতিও চলমান ছিল। তবে এই সিদ্ধান্তকে সব বহু পুরনো আবাসন-বিরোধে সময়সীমা অকার্যকর—এমন সাধারণ নিয়ম ভাবা যাবে না। প্রতিটি মামলার চুক্তি, দখল, আবিষ্কারের তারিখ এবং চলমান দায় আলাদা।

জমির মালিক উন্নয়ন-চুক্তির বিনিময়ে ফ্ল্যাট পেয়েছিলেন বলেও তাঁর ভোক্তা পরিচয় অস্বীকার করা যায়নি। কমিশন তাঁকে পরিষেবা-গ্রহীতা হিসেবে মেনেছে। এই অংশটি পুনর্নির্মাণ ও জমি-বিনিময় প্রকল্পের ফ্ল্যাটপ্রাপকদের জন্য বিশেষ তাৎপর্যপূর্ণ।

ক্রেতার ক্ষেত্রে প্রথমে দেখতে হবে চুক্তিতে ‘কার্পেট এরিয়া’, নির্মিত ক্ষেত্রফল না বিক্রয়যোগ্য ক্ষেত্রফল লেখা আছে। রেরা আইনে কার্পেট এরিয়ার নির্দিষ্ট সংজ্ঞা রয়েছে। বারান্দা, বহির্দেয়াল বা সাধারণ অংশ সব একইভাবে গণনা করা হয় না। প্রশিক্ষিত স্থপতির তারিখযুক্ত মাপ এবং অনুমোদিত নকশা ছাড়া শুধু নিজস্ব টেপের হিসাব দুর্বল প্রমাণ হতে পারে।

বিশ্লেষণ: ছোট ফ্ল্যাট মানে শুধু হারানো মেঝে নয়; ক্রেতা এমন জায়গার জন্য মূল্য, স্ট্যাম্প শুল্ক ও কখনও ঋণের সুদ দিয়েছেন, যা তিনি পাননি। অল্প ঘাটতিও মহানগরের উচ্চ প্রতি-বর্গফুট দামে বড় আর্থিক ক্ষতি তৈরি করে।

দখল নেওয়ার সময় চাবি, রঙ বা বৈদ্যুতিক সংযোগের পাশাপাশি ক্ষেত্রফল, দখল-অনুমতি এবং অনুমোদিত নকশা যাচাই প্রয়োজন। সমস্যা হলে বিকাশকারীকে লিখিত অভিযোগ, রাজ্যের রেরা কর্তৃপক্ষ অথবা ভোক্তা কমিশনের পথ খোলা থাকতে পারে; একই দাবিতে সমান্তরাল প্রতিকার নেওয়ার আইনগত প্রভাব বুঝতে হবে। জাতীয় ভোক্তা সহায়তা নম্বর ১৯১৫ প্রাথমিক অভিযোগের পথ দেখাতে পারে। এই রায় অন্য ক্রেতাকে স্বয়ংক্রিয় ক্ষতিপূরণ দেয় না, কিন্তু মাপজোক ও নথির গুরুত্ব স্পষ্ট করে।